Gebruikersnaam     Wachtwoord 
Onthouden?  
“Gemakkelijk zoeken in bedrijfsonroerendgoed”
 
» home» verhuren» aanbod» uitgebreid zoeken» informatie» algemene voorwaarden» FAQ» links
Huurrecht van bedrijfsruimte

Op 1 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Dan treedt het nieuwe huurrecht in werking. Dit factsheet geeft een samenvatting van de belangrijkste veranderingen in het huurrecht van bedrijfsruimte. Het geeft alleen de grote lijnen weer. Aan de tekst kunnen geen rechten worden ontleend. Meer informatie over de verbeterde rechten van huurders van woonruimten vindt u op de website van het ministerie van VROM (www.vrom.nl/huurrecht).

Inleiding
Het nieuwe huurrecht moderniseert de regeling van de huurovereenkomst in het algemeen (wetsvoorstel 26 089), huur van woonruimte (26 932) en huur van bedrijfsruimte (28 064). Ook reeds bestaande huurovereenkomsten zullen onder de nieuwe wet vallen
Met de vernieuwingen is het huurrecht opgeschoond en de indeling eenvoudiger en duidelijker geworden. Zo zijn de regels voor de huur van woonruimte uit het Burgerlijk Wetboek, de Huurprijzenwet Woonruimte en de Wet op de Huurcommissies ge?ntegreerd. Bepalingen voor huur in het algemeen, de huur van woonruimte en de huur van bedrijfsruimte zijn nu opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (titel 7:4). De Huurwet is ingetrokken.
De nieuwe wetgeving regelt ook een aantal belangrijke knelpunten, zoals de gebrekenregeling, het stimuleren van zelfwerkzaamheid van de huurder en de gedoogplicht van de huurder om renovatie door de verhuurder te vergemakkelijken.

De nieuwe wet wijzigt het huurrecht van bedrijfsruimte overigens niet ingrijpend. Zo blijven de regelingen voor opzeggings- en termijnbescherming grotendeels gehandhaafd. Maar een aantal wijzigingen zijn voor de praktijk wel van belang. Zo is de positie van onderhuurders van bedrijfsruimte veranderd en is de procedure gewijzigd voor het vaststellen van de huurprijs door tussenkomst van de kantonrechter.

Huurovereenkomst
Anders dan verhuurder en huurder van woonruimte, kunnen verhuurder en huurder van bedrijfsruimte grotendeels zelf bepalen hoe de huurovereenkomst luidt. Voor woonruimte zijn de algemene en bijzondere bepalingen uit de wet dwingend van aard. Dat wil zeggen dat er niet van mag worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte geldt dit niet. De huurder van bedrijfsruimte heeft een minder vergaande wettelijke bescherming dan de huurder van woonruimte.

Gebrekenregeling
Een belangrijke vernieuwing van het huurrecht is de uitgebreide gebrekenregeling. Deze regeling versterkt de positie van de huurder bij gebreken en achterstallig onderhoud. De verhuurder moet grotere gebreken altijd verhelpen. Wanneer de verhuurder bij het aangaan van de huur bekend was met de gebreken en deze moedwillig verzwegen heeft voor de huurder, dan kan de verhuurder verplicht worden tot herstel, tot verlaging van de huurprijs en/of tot een schadevergoeding. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om in bepaalde omstandigheden en onder bepaalde voorwaarden zelf het gebrek te herstellen, op kosten van de verhuurder.
De gebrekenregeling is opgenomen onder de algemene bepalingen en geldt dus voor alle huurovereenkomsten, zowel voor woonruimte als voor alle soorten bedrijfsruimte. Een belangrijks verschil is echter dat deze bepalingen voor woonruimte dwingend van aard zijn. Dat betekent dat huurder en verhuurder hier niet van mogen afwijken. Maar huurder en verhuurder van bedrijfsruimte mogen daar in hun overeenkomst wel van afwijken. Tenzij het gebreken betreft die de verhuurder kende of behoorde te kennen en de huurder daar niet van op de hoogte was.

De verhuurder van bedrijfsruimte kan bestaande gebreken uitsluiten van de gevolgen van de gebrekenregeling. Ook kan hij bijvoorbeeld in het contract opnemen dat hij niet aansprakelijk is voor de gevolgen van een gebrek dat ontstaat na het aangaan van de huur, of die hij bij het aangaan van de huur niet kende.
Stel dat een verhuurder een loods verhuurt met een lek dak. Verhuurder en huurder zijn beiden bekend met dit gebrek en zijn het er over eens dat het gebrek, gezien de goederen die in de loods bewaard zullen worden, geen schade oplevert voor de huurder. De verhuurder kan in dit geval in de overeenkomst de gevolgen uitsluiten die de wet aan gebreken verbindt. Dat wil zeggen dat de verhuurder niet verplicht is tot herstel of schadevergoeding. In de huurprijs zal rekening worden gehouden met de staat van het pand. Het is in dit soort gevallen wel heel belangrijk dat de verhuurder de huurder deugdelijk informeert over het gebrek en huurder en verhuurder in de huurovereenkomst de bestemming van het pand vermelden en beschrijven welke gebreken zij niet als gebrek "in de zin van de wet" beschouwen. Bovenstaande geldt uiteraard niet voor verhuurders die gebreken verzwijgen of huurders proberen te misleiden.

Wat zijn bedrijfsruimten?
De wet handhaaft de indeling in verschillende soorten bedrijfsruimten:

* Middenstandsbedrijfsruimte: winkels, cafe's, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.
* Alle overige bedrijfsruimte (banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken, bedrijfsruimten van artsen etc.)

Daarnaast noemt de wet nog "afhankelijke woningen", woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkelwoningen).

Het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is van belang omdat de regelgeving voor beide types bedrijfsruimtes op een aantal punten verschilt. In de oude situatie golden voor middenstandsbedrijfsruimte regelingen uit het Burgerlijk Wetboek. Op de overige bedrijfsruimte was de Huurwet van toepassing. In de nieuwe situatie is de Huurwet afgeschaft. De nieuwe "algemene bepalingen Huur" uit het BW gelden voor zowel woonruimten als voor alle soorten bedrijfsruimten. (In deze algemene bepalingen is bijvoorbeeld de gebrekenregeling opgenomen.) Voor middenstandbedrijfsruimten zijn er daarnaast de al bestaande nadere regelingen gehandhaafd, waaronder bepalingen voor opzegging en huurprijs. Deze bepalingen geven huurders van middenstandsbedrijfsruimten (net zoals het geval was onder de oude wetgeving) een grotere wettelijke bescherming dan huurders van "overige bedrijfsruimtes". De bepalingen beschermen de ondernemer bijvoorbeeld tegen vroegtijdige be?indiging van de huur. Voor alle "overige bedrijfsruimte" geldt de ontruimingsbescherming, zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.

Middenstandsbedrijfsruimte: de regelgeving in grote lijnen

Duur van de overeenkomst

* Als uitgangspunt geldt een eerste huurtermijn van vijf jaar. Als de huur niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd.
* Duurt de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan volgt een verlenging tot en met tien jaar, tenzij er opgezegd wordt.
* In de gevallen dat de eerste huurperiode langer is dan tien jaar, dan geldt de overeengekomen duur en wordt de overeenkomst, tenzij er opgezegd wordt, daarna voor onbepaald tijd voortgezet. Partijen kunnen uiteraard ook overeenkomen dat de overeenkomst voor een bepaalde tijd wordt verlengd.
* Bij huurovereenkomst van twee jaar of korter gelden andere regels.

Opzeggen van de huurovereenkomst
Voor middenstandsbedrijfruimten gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder. Een uitzondering geldt voor huurperioden van twee jaar of korter. Dan gelden deze bepalingen niet. De regels voor het opzeggen van de huurovereenkomst zijn grotendeels hetzelfde gebleven

De beschermende bepalingen zijn:

* De verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen. Hij moet de gronden noemen die tot de opzegging leiden.
* De opzegtermijn van zowel huurder als verhuurder is tenminste ??n jaar voor de einddatum van de overeenkomst. Als de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging.
* Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Als de huurder er niet mee instemt, moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te be?indigen. De voorwaarden voor deze vordering hangen af van de verlopen huurperiode. Een vordering voor be?indiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:
* De huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, of
* De verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, de echtgen(o)ot(e), of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben (dringend eigen gebruik).
* Nieuw in de regelgeving is dat ook renovatie van het pand onder "dringend eigen gebruik" valt. De verhuurder kan de huur opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder be?indiging van de huur. Uiteraard met inachtneming van de regels die voor het opzeggen van de huur gelden. Hierdoor wordt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Huurprijs
De huurder en de verhuurder kunnen bij het aangaan van de overeenkomst de huurprijs zelf vaststellen. Er geldt geen wettelijk maximum.

In de gevallen dat de huurovereenkomst geldt voor een bepaalde periode van meer dan vijf jaar, kan zowel de huurder als de verhuurder een herziening van de huurprijs voorstellen na afloop van de overeengekomen duur van de overeenkomst. In alle andere gevallen kan de huurprijs herzien worden nadat tenminste vijf jaar verstreken zijn sinds de dag waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld.

Als de huurder en verhuurder een geschil hebben over de huurprijs, dan kunnen zij zich wenden tot de kantonrechter. Nieuw in de regelgeving is dat de kantonrechter zich pas over de zaak kan buigen, nadat de huurder en verhuurder gezamenlijk advies gevraagd hebben over de huurprijs aan een onroerend goed deskundige. Dit kan bijvoorbeeld een bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel zijn, maar ook een makelaar. Zonder dit advies zal de rechter een vordering tot een nadere huurprijsvaststelling niet ontvankelijk verklaren en dus niet in behandeling nemen.
De rechter kan onder de nieuwe regelgeving ook bepalen dat de huurprijs geleidelijk wordt verhoogd.

De gemeente kan van een eigenaar van een pand eisen dat hij energiezuinige verbeteringen aanbrengt. Onder de nieuwe regelgeving kan de verhuurder de kosten hiervan doorbereken aan de huurder. Hebben huurder en verhuurder en geschil over deze huurprijswijziging, dan kunnen ze de kantonrechter vragen de nieuwe huurprijs vast de stellen. Ook hier geldt dat huurder en verhuurder eerst een deskundig advies moeten laten opstellen.

Onderhuur
De algemene (nieuwe) regel is dat indien de hoofdhuur wordt opgezegd, ook de onderhuur eindigt. De hoofdhuurder heeft wel een zorgplicht. Hij moet de onderhuurder goed en tijdig inlichten over ondermeer de termijn die geldt voor de hoofdhuur en hij moet de onderhuurder in kennis stellen van een eventuele opzegging.
De hoofdhuurder mag niet zelf de huur opzeggen, als dat ten koste van de belangen van de onderhuurder gaat.
Onder bepaalde omstandigheden moet de hoofdhuurder een schadevergoeding aan de onderhuurder betalen.

Indeplaatsstelling
Een huurder kan het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf aan een derde overdragen. In deze gevallen kan de huurder van de verhuurder eisen dat hij meewerkt aan het overdragen van de huurverplichtingen aan deze derde. De huurder hoeft niet per se zelf in het gehuurde pand zijn bedrijf uit te oefenen. De huurder moet bij de overdracht wel een zwaarwegend belang hebben. Indien de verhuurder niet meewerkt kan de huurder aan de kantonrechter een machtiging vragen om een degene aan wie het bedrijf is overgedragen, als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.

Alle overige bedrijfsruimten
De huurder van alle overige bedrijfsruimten geniet een beperkte bescherming tegen ontruiming. De huurprijs is vrij overeen te komen en is niet aan een wettelijk maximum gebonden. De huurprijs kan pas veranderd worden als huurder en verhuurder het daarover eens zijn.

Opzegging en bescherming tegen ontruiming
De huur eindigt als de tijd waarvoor de huur is aangegaan is verstreken. Is geen tijd afgesproken , dan moet de verhuurder de huur opzeggen en ontruiming vragen. Dat kan mondeling , maar het is verstandig dit schriftelijk te doen. De opzegtermijn is tenminste ??n maand. Als de verhuurder de overeenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, hoeft de huurder nog niet meteen het pand te ontruimen. De huurder heeft vanaf de aangezegde datum van ontruiming twee maanden de tijd om bij de kantonrechter uitstel te vragen. De kantonrechter kan de termijn van twee maanden verlengen tot maximaal ??n jaar. Hierna kan de huurder nog tweemaal een verzoek tot verlenging bij de kantonrechter indienen. De huurder moet deze verzoeken uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn indienen. De maximale verlenging door tussenkomst van de kantonrechter is driemaal een jaar. De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Verlenging van de termijn wordt niet toegekend wanneer de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij wanbetaling of overlast), de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd of heeft ingestemd met de be?indiging, de huurovereenkomst ontbonden is of wanneer de huurder het verzoek te laat indient.

N.B. Onder de nieuwe regelgeving zijn de uitzonderingen die voorheen gemaakt werden voor een kleine groep "overige bedrijfsruimten" niet meer geldig. Deze kleine groep had voorheen wel een verdergaande vorm van huur- en huurprijsbescherming. Het betrof garages, kleine opslagruimten en clublokalen met een huurprijs die op 30 juni 1971 lager was dan f 100,00 in (delen van) gemeenten waar de Woonruimtewet 1947 niet van toepassing was.

Afhankelijke woning
Middenstandsbedrijfsruimte kan ook verhuurd worden in combinatie met een bijbehorende woning. Onder de oude regelgeving werd voor het woongedeelte de term 'onzelfstandige woning" gebruikt. In de nieuwe regelgeving is deze term vervangen door 'afhankelijke woning' zonder dat daarmee iets anders wordt bedoeld. Het betreft (winkel-)woningen die gekoppeld zijn aan een middenstandsbedrijfsruimte. Deze woningen zijn uitsluitend te betreden via de bedrijfsruimte of de bewoning van de woning is noodzakelijk voor de exploitatie van het bedrijf.
Als de woning een afhankelijke woning is, dan gelden de regels voor de middenstandsbedrijfsruimten. Maar als een middenstandsbedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, geheel verhuurd wordt als woonruimte, dan gelden de regels voor de huur van woonruimte. Dit geldt ook voor een bedrijfsruimte die, in afwijking van het huurcontract maar met medeweten van de verhuurder, bewoond wordt.

Meer informatie over huurrecht
Meer informatie over het huurrecht van woonruimte vindt u vanaf begin juli op de website van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer: www.vrom.nl, onder dossier Huren, Nieuw huurrecht.
Snel zoeken
Provincie
Plaatsnaam
Metrage
(uitgebreid zoeken)


Recent
Middellaan 62
4811 ZT  Breda
 
Kantoor, 160 m²
Verhuurbaar vanaf 80 m²
€ 225 per m²/jaar
Langestraat
7511 HA  Enschede
 
Winkel, 90 m²
Oude Zwolseweg 152
7345 DG  Apeldoorn (Wenum)
 
Kantoor, 315 m²
Verhuurbaar vanaf 75 m²
€ 75 per m²/jaar
  Eight Legged Geeks  Copyright 2005-2018